海平の郷ブログ

他山の石以て玉を攻むべし Part-2

消費税の改正も控え+色々なお仕事も頂き9月はチョット忙しいでした。
(と、ブログの更新できなかった言い訳しときます)

食料品に軽減税率があるって事は有名ですが、
賃貸不動産にも「経過措置」って有るんですよ~って話。

まあ、そもそも、賃貸住宅は非課税です。 なんで、消費税は、関係無いです。

貸事務所とか貸店舗等、事業用不動産の賃料には消費税がかかっています。

で、昨日、東京の某税理士先生から直々に、お取引先のテナントさんの貸事務所の賃料について
「10月から消費税分賃料が上がるのはおかしい!」
「8%のままの筈だ!」
「管理人が勉強不足だから、そんな請求書を送った」とまで厳しくお叱りも受けまして。

そうです! 貸事務所・貸店舗で消費税が上がらないケースはあります。(知ってますよ!
プロの税理士先生に口頭で反論するほど、頭が回りませんので「文書で回答します」って答えときましたが・・

消費税が8%のままで良いケースは、
大前提として、2013年10月1日から2019年3月31日までの間に締結した契約で、
1.契約期間中の賃料を、いかなる事があっても絶対に変更できないって契約

2.契約期間中、貸主も借主も絶対に解約の申入が出来ないって契約
です。

不動産の実務やっている人ならばわかりますが、
先ず、普通の貸事務所の契約ではあり得ない契約ですよね。
選挙事務所とか、工事中の仮店舗とかならばあり得る? まあまあレアな契約の筈です。

そして、お取引先様のテナントさんの契約書には賃料も不当になった場合協議変更出来ますし、
契約期間中でも(事前に通知すれば)退去できますって書いてる普通の契約書でした。

「弘法にも筆の誤り」って事にしときますので、あえて「勉強不足」って叱った事クレームしませんが、
某税理士先生!「人を叱る前には、もう一度よぉ~くお勉強しましょうね。」と、Thumbnail-CL-SCL-TE-026
「他山の石以て玉を攻むべし」PART-2でした。

(7月の同題のblogは、大人の事情がありすぎて「没」、顛末も書きにくいのでご容赦を)
今回の記事は「削除しません」宣言です(笑)

 

 

準日帰りで海外に行けるんですね

前回のblogの問題の答は、妨害排除請求権です。

今までは民法上、所有者にしか認められなかった請求権が賃借人にも法律上認められます。って条文が民法改正と同時に(昔の賃貸借契約であっても)発効になります。

ちょっと野暮用で香港にほぼ日帰り旅行中です。

よる年波に抗わず、ちゃんと前泊しましたが、

LCC のおかげで淡路島から機中一泊で香港旅行出来ますよ~

ってPR ?です。

昔だったら早朝深夜の飛行機なかったんで、

こんなスケジュール(&費用の安さで)海外なんて行けなかったよ~

って思いながらです。

 

民法改正、消費税率もですね・・・

チョット堅苦しい題名ですが、来年4月に120年ぶりに民法が改正されます。

で、この所、研修会にも行かなくてはならないし、10月には消費税率も改正になりますし
プール終わった後、何かバタバタとです。

民法は、来年3月末までの不動産の売買契約には実質関係ないんですが、
賃貸借契約には、チョット注意が必要な状態。
ちょうど今、賃貸借契約の案件を一件抱えていて、書類作るのに、
今の民法、改正民法・判例を調べながら、って感じで、今までの倍以上の時間使いながら書類作成状態です。

blog読者の不動産業者さん(+御興味が御有りの方)に、ひとつ問題を
「民法改正前に締結した賃貸借契約は当然、今の民法が適用される訳ですが、
ひとつだけ、例外規定が有ります。 さて何でしょう?」
(更新の際の保証人とかが答えではありませんよ~)

答えは、次回blogで。

消費税も、小売業者さん(特に食料品)に比べたら、対応少ないんでしょうけど、
御案内お送りするだけで一苦労状態です。
(昨日、業者さんとお話してて、2件、送り忘れている先に気づきました)

あ、もうひとつ、今年の4月に変更になってて一昨日、知らずに涙した事が有りました。
map1-st_0409阪神梅田駅のジューススタンドが移転してます!
お昼ご飯を食べ損ねて、研修会にダッシュしてて、
「そうだ!阪神梅田駅でミックスジュースを買って車内で(ランチ替わりに)飲もう!」と思って
乗り換え時にダッシュして行けば「無くなっている!」で唖然。
結局、コンビニおにぎりの立ち食いで我慢したんですけど、
帰ってから調べてみればジューススタンド(目立たない場所に)移転してたんですね。
(もっと言えば、お店の名前「梅田ミックスジュース」って事も初めて知りました)
レトロな大阪人には、阪神梅田駅と、ミックスジュースは(絶対に)切り離せない物の筈ですから。

知識はフレッシュアップしなければ・・・と、思い知りました。

やっとプール開きです。

天候の都合で、予定より遅れましたが、昨日からプールです。
KIMG2512
今日も多くの方に御利用頂きました。

けど・・・
来週月曜(12日)の天気予報、風速19m/s超の荒天・雨予報に変わってて、
う~ん、折角掃除・修理したからチョット期間を延ばそうかと思ってたの無理??
なんで、そんなに天気悪くなる予報なの?って思っています。

不動産売るのに事前にお金は必要無いと思いますが・・・

チョット堅苦しいお話ですが、私たち不動産業者には「宅地建物取引業法」と言う法律が有り
その法律の下、お仕事をする必要が有ります。

不動産を売りたいと御依頼されるお客様から頂ける手数料には規制が有りまして
特別に依頼した広告の料金、若しくは
特別に依頼した遠隔地における現地調査等に要する費用
それぞれ事前に依頼者の承諾のあるもの以外の情報登録料、通常の広告、物件の調査等のための費用は、
依頼を受けた不動産業者の負担になります。
したがって、売却を依頼されたお客様が事前に承諾した費用がないのであれば、支払う必要はありません。
(一般財団法人 不動産適正取引推進機構HPより一部抜粋)
って決まりが有ります。

特別な広告料金とは、
大手新聞への広告掲載料等報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金
とも裁判所の判例で示されており、
自社のHPとか不動産のポータルサイト(アットホームとか、ラビーネット)に掲載する為に
広告料金を請求するには、違法行為と思っています。

さて「海平の郷」をご所有のお客様から御所有地を御売却されたいとの御相談があり
「実は、他の業者さんから事前に30万円を払ってくれたら云々と言われました」との事

「海平の郷」の区画には、全部、測量図が有りますから、測量する必要無いと思います。
境界杭に赤いペンキを塗るのが特別な作業?
大阪から淡路島に来てチョット草刈りして現地看板出してHPに広告したら30万円??
等々、お話させて頂きました。

お客様からは大阪市内の具体的な業者名お聞きしています。

大阪府庁 建築振興課 宅建業指導グループ ℡ 06-6210-9734 に御相談されるか
業者の所属団体の「不動産無料相談」に御相談下さい。
全日本不動産協会 大阪府本部 ℡ 06-6947-0341

不動産の仲介は成功報酬の筈ですから、業者からの「事前にお金」って話にはご用心下さい。

連想ゲーム?

昨日は、宅建免許の更新で終日大阪(京橋)で講習受講でした。

京橋と言えば、グランシャトー♪、京阪電車、ダイエーを連想する管理人です。
京阪電車への乗り換えでは使う京橋ですが、降りるのは久しぶり。
そして、京橋のダイエーといえば、今や絶滅寸前の「DOMDOM」が有った筈。

ダイエーは、AEONに変わってましたが
有りましたDOMDOM!
で、DOMDOMって何かわかる方も少ないですよね。
日本最古の(マクドナルドより古い)ハンバーガーチェンなんですよ。
もう三十数年前、大学の最寄駅前にドムドムがあって、
学食の「ランチ」かドムドムの「バーガー」をよく賭けてました。
(ドムドムバーガーの方が高級でした)

最後にドムドム食べたの、思い出せないくらい前。
実質40分位しか無い講習の昼休みに往復15分かけてドムドムランチしに行きました。
KIMG2445

ロゴは変わっていましたが、なんとなく、このレトロな濃い味だったような記憶。
美味しく速攻で完食、ダッシュで講習会場に戻りました。
(インスタ映えにはほど遠い写真です +
ドムドムの名誉に為に、ポテトはバーガー出来るまでの間につまんだので少ない状態です。)

DOMDOM頑張れ~

宅建士の免許更新の講習も大変勉強になりましたし、
ドムドムバーガー食べながら、
何年たっても良い記憶が残る「海平の郷」にしなくては・・・
と思った管理人でした。

モデルハウスが建築予定です

傾斜地に家を建てるイメージがなかなかつかないってお客様に朗報です。
地元の「織田建設株式会社」さんのモデルハウスが「海平の郷」内に建築される事、昨日決定しました。
来週から工事がスタート、来月には、こんな感じって言うイメージが出来上がる筈です。

構造見学会等、色々なイベントを予定していますので、又、改めてホームページ上で御案内させて頂きます。

 

織田建設株式会社

北海道

北海道でコンサルのお仕事を頂き、月曜日+火・水曜日の淡路島の定休日に弾丸出張してきました。
北海道には、何回か行っていますが、久しぶりですし、初めて羊蹄山(蝦夷富士)を見ました。
KIMG2387未だ雪が残っています。
生憎の雨でしたが、北海道の有名なリゾート(別荘地)ニセコも頂いているお仕事の邪魔にならないよう
早起きして、しっかり見学してきました。
KIMG2386

これからの「海平の郷」に参考になる事、色々勉強になりました。
ニセコ、外国人の方が多く住まわれてて、何か日本じゃないような雰囲気も感じながら
「こんな街並みにしたいよね」と思いながらでした。

コンサルのお仕事は、久しぶりの高圧電線の下地についてで、
長年不動産業してましても、高圧電線にかかる案件は4件目で、これも色んな事、再勉強になりました。
(でも、この所、個人情報保護法の絡みで、不動産調査ってやりにくくなってますね・・・)

こどもの日

令和最初のblogです。

何十年も前に「男の子」が終わってオッサンになっている管理人ですが、元々の端午の節句の起源
「国の安泰を祈願する風習」にならい、「粽」を食べて「海平の郷」の安泰を祈願しようって事になり
何でも売ってるスーパーPLANTに行ったのですが売ってないんですよね「粽」が!
「柏餅」ならば山積みされてたんですが・・・
(PLANT、最近「天ぷら」も無いので、何でも売ってると言うのは誇大広告かもです)

関西は、柏餅じゃなく粽ってイメージなんですが、淡路島は違うのかなと思いつつ
近くの和菓子屋さん、長手長栄堂さんに行き無事確保です。
KIMG2326鳴門オレンジを無料で頂き有難うございました)

5月に入り、雑草との戦いが本格的にスタート。 ちょっと管理棟内(建物)でトラブルが有り、
時間が取れなかったので手近な所で山羊小屋周辺の草刈りしてました。
何で人間が山羊小屋の草刈してるの??って思いつつ。

子供の頃、今日みたいな陽射しの強い日、外に出る時「帽子を被りなさい!」とよく怒られてましたし、
中学は、一時期自転車通学(所謂ヘル中)で、ヘルメット被ってないのが先生に見つかったら、
自転車通学〇日間停止とかでした。
子供の頃は、メンドクサイ~と親/先生の言っている意味がわからなかったのですが、
淡路島に来て屋外作業には、帽子(若しくはヘルメット)は必需品と思い知る事が多々あります。
ちゃんと今日も、帽子・ゴーグル・手袋・長靴、装備OKで。

と、何故か、こどもの日=帽子の思考回路になった管理人でした。
(多分、子供の頃、しつこく帽子と言われてトラウマになっているのかもです)