本年も宜しくお願い致します。

今年のテーマ（抱負）は「計画性」って思ってます。
屋外の管理作業って天候次第なんで昨年は雨天順延が続き、結局、色んな作業が年越し
重機を借りる都合も有り、明日って思っても出来ない事も多く難しいんですが
ちょっと、どうにかして予定通り、計画どうりを目指します。

関西アーバン銀行　淡路島支店が　　　になって
りそな銀行のATMカードで平日の時間内は無料で入出金出来るようになりました。
って事は、知ってました。

で、年末の１２月３０日、ＡＴＭカードで会社経費の振込みしようとスタートしたら・・・
がぁ～ん！
１ヶ月の支払限度額オーバーで振込出来ないし、出金も出来ない！
経理やってた人ならわかるんですが、今月は、月末が実質２回有ったの忘れてました！
頭、ちょっとパニック。

ダメ元で「りそな銀行の通帳でマサカ出金（振込）なんて出来ないですよね？」と窓口で聞いてみれば
『出来ますよ、ご印鑑は必要ですが』と明るい御返事　 m(____)m

りそな銀行の通帳で入出金記帳出来るって事は実質りそな銀行の支店（窓口）じゃないですか！って感動。
さくら銀行志筑支店が２０００年にみなと銀行に営業譲渡してから実に１９年ぶりに淡路市に都市銀行の窓口帰ってきました。

ちなみに「みずほ」と「三菱ＵＦＪ」は、イオン銀行のＡＴＭで平日時間内手数料無料ですし、
「三井住友」は洲本に支店ありますが「みなと」と「関西みらい」で平日時間内手数料無料です。
と、便利な淡路市をアピールしときます。

でも振り返ったら、かつて１３行も有った都市銀行、実質４行だけになってるんですよね。
と、ノスタルジアです。

P.S.
りそな銀行さん＋関西みらい銀行さん、すごく便利になってる事、もっと宣伝して下さいね

例年好評？のゴミステーション横の太っちょカイヅカイブキ･クリスマスツリー

残念ながら、カイヅカイブキ君が半分枯れてしまったので事務所前に装いも新たにお引っ越ししました。

ツリーをご寄付頂きましたＯさん、ありがとうございました。

あ、過日の講師blogで登場したＤさん、イニシャルじゃあなく「土井さん」って書いてとのご要望で

改めて土井さん、ありがとうございましたです。m(__)m

ローマ教皇が来日されていますね。
管理人、カトリック信者ではないのですが、幼稚園はカトリック系の幼稚園に通ってました。
（と、言っても半世紀以上前です）
先日、大阪での仕事の途中、偶然、通っていた幼稚園の前を通り、幼稚園を覗くのは・・・で、
教会ならば良いかと（ちゃんと、お断りして）中に入れて貰いました。

確か、週一回、全員教会に座らせられた記憶があるし、う～ん、まあ、昔の面影有るような、無いようなです。
（管理人、幼稚園の頃は「頭の中に霞がかかっている」って言われてましたし）
でも、
幼稚園、建物は有りましたが平日の午前中にも関わらず、あまりに静かなんで、お聞きすれば
「もう１０年ぐらい前に閉園してますよ」との事でした。
ちょっと寂しく、時代の流れを感じましたね。

こうやって寒い中でも歩き回れる元気を与えて頂き「神様、有難うございます」って思い
チョコっとだけ献金して、帰りました。

感謝の気持ちが足らなかったのか、ここ２～３日、管理人、風邪気味です。
（キリスト像に「我に来れ」って書いているのを「海平に来れ」と思ったのがNGだった気もします）
そして、「海平の郷」のマスコット犬「ヌー」も、アレルギーで傷を作り、ご覧の状態です。

首のガムテープは、お手製のエリザベスカラーです。

昨日は「民法改正について」って、再び「講師」やってました。
まあ、自分で言うのもなんですが、おかげ様で、改正民法について、30～40時間、勉強しました。
テキスト間違う訳にいかないし、質問有ったら答えれないもNGだしって事で、かなり勉強になりました。
講師させて頂き（blog読者の）「Dさん」有難うございました。
いつでも又、御用命下さい。（強制的に勉強しなくてはならないんで感謝してます）
この商売（不動産）、資格更新とかも有り「結構大変なんですよ」と、アピールしときます。

明日（２０日）は、先月、御契約頂いた大阪市内の物件の決済。
事務所から遠く離れた場所での取引は、何回やっても緊張します。
事務所から近ければ書類訂正等々、何とかなりますが「あ、間違っている」とかが有っても
どうしようもないですから。
契約書とか準備した書類等々何回も読み直したり、持っていくものも再々確認したりetc.

どうも落ち着かないです。
（来週も神奈川ですが、これは、頼りになる東京の業者さんにお任せ状態ですのでチョット気が楽です）

おかげ様で、先月も多々色々とお仕事を頂き、バタバタとしてアッという間に11月です。
歳を取るごとに一年が秒速で過ぎていきます。

先月末も9月に引き続き、チョット用事があり限りなく日帰りで香港に行ってました。
LCC（Peach)様様、往復2万円で香港に行ける。東京往復するより安い！
淡路島から関空行くのも「関空ベイシャトル」使ったら安い（往復3060円）し、楽です。
【同社ホームページより拝借】
神戸空港から50分で関空の（不便な）第二ターミナル前まで連れてってくれます。
関空の高い駐車場に泊める必要もないですし（神戸側の駐車場は無料です）渋滞も気にすることないです。
早朝でしたけど「海平の郷」から「関空第二ターミナル」まで2時間半で余裕でした。
（揺れるって言っても、ジェノバで明石海峡渡るより遥かにマシです。）

運航が加藤汽船ってのも良いです。
（昔、四国に住んでいた管理人は、加藤汽船＝「はぴねす」だし、
ジャンボフェリーの唄（二人を結ぶジャンボフェリー）も大好きです）

と、ひたすら「関空ベイシャトル」を賛美しときます。

P.S.
東京に行ったときは、40年前に通学で使っていた懐かしい電車の模型を限定販売するって電車内の吊広告見て
衝動買いしてます。　あの頃、今の数倍元気でしたね～と模型見ながら思っています。
（一応、今も香港日帰りできる位の元気は充分ですよ）

そうそう、以前、御紹介したハンバーガーのDOMDOM一号店の京橋店、
ダイエーの建替えで、あえなく閉店してしまいました。

消費税の改正も控え＋色々なお仕事も頂き９月はチョット忙しいでした。
（と、ブログの更新できなかった言い訳しときます）

食料品に軽減税率があるって事は有名ですが、
賃貸不動産にも「経過措置」って有るんですよ～って話。

まあ、そもそも、賃貸住宅は非課税です。　なんで、消費税は、関係無いです。

貸事務所とか貸店舗等、事業用不動産の賃料には消費税がかかっています。

で、昨日、東京の某税理士先生から直々に、お取引先のテナントさんの貸事務所の賃料について
「１０月から消費税分賃料が上がるのはおかしい！」
「８％のままの筈だ！」
「管理人が勉強不足だから、そんな請求書を送った」とまで厳しくお叱りも受けまして。

そうです！　貸事務所・貸店舗で消費税が上がらないケースはあります。（知ってますよ！）
プロの税理士先生に口頭で反論するほど、頭が回りませんので「文書で回答します」って答えときましたが・・

消費税が８％のままで良いケースは、
大前提として、2013年10月１日から2019年３月31日までの間に締結した契約で、
１．契約期間中の賃料を、いかなる事があっても絶対に変更できないって契約
か
２．契約期間中、貸主も借主も絶対に解約の申入が出来ないって契約
です。

不動産の実務やっている人ならばわかりますが、
先ず、普通の貸事務所の契約ではあり得ない契約ですよね。
選挙事務所とか、工事中の仮店舗とかならばあり得る？　まあまあレアな契約の筈です。

そして、お取引先様のテナントさんの契約書には賃料も不当になった場合協議変更出来ますし、
契約期間中でも（事前に通知すれば）退去できますって書いてる普通の契約書でした。

「弘法にも筆の誤り」って事にしときますので、あえて「勉強不足」って叱った事クレームしませんが、
某税理士先生！「人を叱る前には、もう一度よぉ～くお勉強しましょうね。」と、
「他山の石以て玉を攻むべし」PART-2でした。

（７月の同題のblogは、大人の事情がありすぎて「没」、顛末も書きにくいのでご容赦を）
今回の記事は「削除しません」宣言です（笑）

前回のblogの問題の答は、妨害排除請求権です。

今までは民法上、所有者にしか認められなかった請求権が賃借人にも法律上認められます。って条文が民法改正と同時に(昔の賃貸借契約であっても)発効になります。

ちょっと野暮用で香港にほぼ日帰り旅行中です。

よる年波に抗わず、ちゃんと前泊しましたが、

LCC のおかげで淡路島から機中一泊で香港旅行出来ますよ～

ってPR ？です。

昔だったら早朝深夜の飛行機なかったんで、

こんなスケジュール(&費用の安さで)海外なんて行けなかったよ～

って思いながらです。

チョット堅苦しい題名ですが、来年４月に１２０年ぶりに民法が改正されます。

で、この所、研修会にも行かなくてはならないし、１０月には消費税率も改正になりますし
プール終わった後、何かバタバタとです。

民法は、来年３月末までの不動産の売買契約には実質関係ないんですが、
賃貸借契約には、チョット注意が必要な状態。
ちょうど今、賃貸借契約の案件を一件抱えていて、書類作るのに、
今の民法、改正民法・判例を調べながら、って感じで、今までの倍以上の時間使いながら書類作成状態です。

blog読者の不動産業者さん（＋御興味が御有りの方）に、ひとつ問題を
「民法改正前に締結した賃貸借契約は当然、今の民法が適用される訳ですが、
ひとつだけ、例外規定が有ります。　さて何でしょう？」
（更新の際の保証人とかが答えではありませんよ～）

答えは、次回blogで。

消費税も、小売業者さん（特に食料品）に比べたら、対応少ないんでしょうけど、
御案内お送りするだけで一苦労状態です。
（昨日、業者さんとお話してて、２件、送り忘れている先に気づきました）

あ、もうひとつ、今年の４月に変更になってて一昨日、知らずに涙した事が有りました。
阪神梅田駅のジューススタンドが移転してます！
お昼ご飯を食べ損ねて、研修会にダッシュしてて、
「そうだ！阪神梅田駅でミックスジュースを買って車内で（ランチ替わりに）飲もう！」と思って
乗り換え時にダッシュして行けば「無くなっている！」で唖然。
結局、コンビニおにぎりの立ち食いで我慢したんですけど、
帰ってから調べてみればジューススタンド（目立たない場所に）移転してたんですね。
（もっと言えば、お店の名前「梅田ミックスジュース」って事も初めて知りました）
レトロな大阪人には、阪神梅田駅と、ミックスジュースは（絶対に）切り離せない物の筈ですから。

知識はフレッシュアップしなければ・・・と、思い知りました。

天候の都合で、予定より遅れましたが、昨日からプールです。

今日も多くの方に御利用頂きました。

けど・・・
来週月曜（12日）の天気予報、風速19m/s超の荒天・雨予報に変わってて、
う～ん、折角掃除・修理したからチョット期間を延ばそうかと思ってたの無理？？
なんで、そんなに天気悪くなる予報なの？って思っています。